告訴你未來房地產(chǎn)市場三種模式

    近期媒體的報道再擊痛點，房產(chǎn)稅草案已經(jīng)基本完成，新任財政部副部長劉偉在重慶有房產(chǎn)稅經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅落地似已板上釘釘。

        連具體的落地日期都有了。《中國經(jīng)濟周刊》報道，北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會審議，他預測：“按照中央的部署，應該是在2020年前實施。還有4年時間?！?/P>

    2020年推出房產(chǎn)稅，這不是一項太遙遠的舉措，筆者認為這是比較靠譜的預測。

   房產(chǎn)稅遲早會推出，對此不要抱有僥幸心理。一是房地產(chǎn)已經(jīng)成為重要的財富呈現(xiàn)方式，征收房地產(chǎn)稅覆蓋面積夠廣，加上消費稅等，可以從本質上解決地方財政不足問題; 二是地方財政缺乏長遠稅收來源。營改增后地方稅收下降，主動權喪失，依靠賣地收入總有窮盡的一天，從未來十年之內的情況看，地方政府找到長期稅收來源是迫在眉睫的事。

    兩個原因相輔相承，營改增后地方政府收入下降，純靠土地收入在道義上說不過去，在經(jīng)濟上支持不下去。

    未來推廣的房產(chǎn)稅率門檻一定高于滬渝，房產(chǎn)稅會讓人感覺有些痛苦，否則干嘛要費力氣全面推廣？

    上海、重慶的房產(chǎn)稅試點方案是蜻蜓點水式的，兩地還可以通過土地收入、企業(yè)稅收彌補不足。兩地的房產(chǎn)稅對當?shù)刎敹悰]有太大影響，是因為門檻較高：上海針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚彝ト司幼∶娣e超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。重慶房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟別墅、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%之間。并且，重慶的征稅價格會隨著均價的上漲而提升。

   并不意外，兩地開展房產(chǎn)稅試點四年多，房產(chǎn)稅對房價影響可以忽略不計，房產(chǎn)稅收入對地方財政收入貢獻極小。據(jù)新華網(wǎng)報道，試點3年間，重慶的個人住房房產(chǎn)稅征收額累計不超過4億元，而上海據(jù)相關部門估算約6億元。

   這些的房產(chǎn)稅基本算是被廢了，財稅專家張斌直接說：這種情況下的房地產(chǎn)稅，根本不可能替代地方政府的其他收入來源，也填補不了營改增之后的地方財政缺口。

   從國際上看，房產(chǎn)稅大約在2％左右，估計是中國相對應的征稅點，并且各個地區(qū)有根據(jù)市場、人口等所不同。對于剛性需求，會通過免征額的方式進行保護，“住房是用來住的，不是用來炒的”，將通過房產(chǎn)稅體現(xiàn)出來。

   但以滬渝兩地為例，證明房產(chǎn)稅沒用太可笑了，老虎不發(fā)威，當他是病貓。房產(chǎn)稅是政府最大的做空工具，如果稅收普遍征收2％以上，我相信沒有誰愿意將資產(chǎn)大量堆砌在房地產(chǎn)市場里，對房地產(chǎn)將有明顯影響。

未來房地產(chǎn)市場有三種呈現(xiàn)方式。

    一是在貨幣寬松階段，房地產(chǎn)的投資收益遠超過房地產(chǎn)稅的時候，房地產(chǎn)作為避險工具，還會繼續(xù)作為重要的投資工具。這一點可以參照1997年到2008年之前的美國房地產(chǎn)。

   二是在經(jīng)濟大幅增長時期，房地產(chǎn)價格將隨之穩(wěn)步增長。美國房地產(chǎn)在1940年一直處于上升階段，這主要是戰(zhàn)爭后經(jīng)濟發(fā)展、人口上升、城市化以及科技革命的成功。

   在上世紀70年代80年代有兩個小波動，下跌不到10％，但從1997年后，政府過度保障加上瘋狂的房地產(chǎn)金融衍生品，使得2008年的美國房地產(chǎn)下跌釀成全球金融危機，房地產(chǎn)瘋狂上漲與下跌一定是金融現(xiàn)象。

    第三，等到房產(chǎn)稅推出后，有一個重要的指標租金回報率將受到重視，該房產(chǎn)能不能買，取決于租金回報率是否能夠超過同期限無風險收益率。所以，諸位看看現(xiàn)在已經(jīng)收稅的商業(yè)地產(chǎn)的購買、運作方式吧，以后住宅地產(chǎn)將有些類似。