領(lǐng)漲一線城市房價(jià)的上海率先迎來調(diào)控措施，打響了一線城市樓市調(diào)控的“第一槍”。
    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者從上海方面獲悉，3月25日上午10時(shí)上海市政府舉行新聞發(fā)布會(huì)，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市工商局、市金融等部門共同參加，上海市政府介紹了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。
上海市政府將從以下方面進(jìn)行調(diào)控：
    1、從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為連續(xù)繳滿5年及以上。
    2、從緊實(shí)現(xiàn)差別化住房信貸政策。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的首付款比例不低于50%；購買非普通住房的，首付款比例不低于70%。
    3、購房人在申請貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金，若違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)
    4、上海將加大住房用地供應(yīng)力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例。
    5、上海將嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為。嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業(yè)務(wù)。
   上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)候表示：“其中限購和信貸升級(jí)成為本輪調(diào)控的利器，從調(diào)控技術(shù)上看，通過抑制當(dāng)前過旺的消費(fèi)力減緩供需失衡矛盾，從而達(dá)到調(diào)控目的，政策拐點(diǎn)出現(xiàn)會(huì)造成心理預(yù)期發(fā)生變化。隨著市場走弱預(yù)期抬頭，短期交易難度增加，預(yù)計(jì)4月份交易量環(huán)比或降低3成以上?！?BR>    一位上海上市房企高管在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)候表示，信貸政策歷來是調(diào)控重要抓手，因?yàn)橘彿孔詈筮€是繞不開資金支持，信貸收緊是政策組合拳中最厲害的一招，“此次信貸政策將購買第2套普宅的客群首付比例提高至5成，非普宅為7成，是對2013年滬7條信貸政策的再次重申，因此具有很大殺傷力，而對二套普宅首付比例增加一成對購買力也產(chǎn)生一定影響，不過對有改善能力的客群來講壓力不會(huì)太大，比如一套300萬的普宅，首付只比調(diào)整前多增加30萬?！?BR>    這位高管透露，這次調(diào)控有一個(gè)最明顯措施就是從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)市場，原因可能和中介公司場外配資有關(guān)系。股市和樓市存在一定程度上的互相影響的關(guān)系，股市的場外配資被打擊后，資金沒有出路就跑到樓市，樓市就出現(xiàn)諸如首付貸等場外配資的情況，打擊中介公司的場外配資，一定程度上能夠緩解過熱的房價(jià)，不便之處是購房首付為個(gè)人自有資金，給采用多加杠桿買房的客群帶來壓力。
    新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷日前表示，上海房價(jià)過熱的原因有二，一是供求關(guān)系；二是貨幣關(guān)系。
    歐陽捷給出的具體理由是，上海10年累計(jì)上市182萬套商品房，已經(jīng)消失170多萬套商品房，每年凈增加人口約800萬人，3人一戶，也需要180萬套商品房，“我們現(xiàn)在推出的所有商品房全部給他們都不夠。在供小于求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，我們M2增量高達(dá)16.4萬億元，這是上海樓市出現(xiàn)暴漲的根本原因?！?BR>    前述上海上市房企高管非常認(rèn)可歐陽捷的觀念，他認(rèn)為上海房價(jià)上漲重要原因之一就是貨幣關(guān)系，所以他研判道，這個(gè)限購政策短期內(nèi)能讓上海樓市降溫，降溫原因是政策減少非剛需和改善性需求之外的投資性需求，但并不能從根本上阻擋上海房價(jià)上漲的通道。
    他給出的理由是2016年M2預(yù)期至13%左右，全年貨幣政策維持穩(wěn)健偏松，這是后市政策制定及執(zhí)行的關(guān)鍵所在，貨幣政策是扭轉(zhuǎn)樓市上漲通道的“關(guān)鍵先生”，“1月新增人民幣貸款數(shù)字達(dá)到2.51萬億元，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬億元，較2009年1月新增信貸的1.62萬億元還超出8900億元，這是難以想象的?！?BR>   值得注意的是，上海樓市新政讓上海成為全國限購最嚴(yán)厲的城市，此前北京的限購政策為非本地戶籍社保滿5年可購房，5年限購標(biāo)準(zhǔn)的政策調(diào)整意為向北京看齊，但上海購房準(zhǔn)入門檻比當(dāng)初預(yù)期的更為嚴(yán)苛。
    舉例來說，北京購房對外來人口對婚姻狀況無要求，北京外地單身人口也可以購買，但上海限購政策中一直都有對于已婚的要求，此次2改5，政策中未見對單身購房的松動(dòng)，表述依然是“家庭購房”，這樣的舉措表明政府對樓市調(diào)控的決心很大。此外，從技術(shù)手段對限購短板進(jìn)行補(bǔ)缺補(bǔ)漏，比如，公司購買房子需滿3年以上才能轉(zhuǎn)賣，限購本身可以通過技術(shù)手段繞過，如此降低炒房幾率。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)