“你現(xiàn)在輕松了，房子還沒(méi)過(guò)戶就賺了100萬(wàn)了”，這是最近朋友總拿來(lái)調(diào)侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過(guò)去的2015年以超過(guò)1.4萬(wàn)億的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng)的上海。
　　過(guò)去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。
　　中環(huán)、內(nèi)環(huán)的三房，年初買(mǎi)進(jìn)，正常手續(xù)走完正式過(guò)戶時(shí)已漲100-200萬(wàn)的不在少數(shù)。我并沒(méi)有那么幸運(yùn)，趕在瘋狂的年尾買(mǎi)票上船，以略低于市場(chǎng)的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)一套中環(huán)的大三房，春節(jié)一過(guò)，年前觀望待售的房主紛紛調(diào)高售價(jià)，我的房子就出現(xiàn)了文首你所看到的未過(guò)戶即賺百萬(wàn)的“假象”。
　　作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場(chǎng)，從渾然不覺(jué)，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過(guò)去一年這個(gè)城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動(dòng)。
　　
跳價(jià)百萬(wàn)的二手房市場(chǎng)
　　在下定決心要置換一套主城區(qū)的學(xué)區(qū)三房后，我需要賣(mài)掉現(xiàn)有外環(huán)線外郊區(qū)的兩房，一是根據(jù)上海的限購(gòu)政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房；二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳說(shuō)中的置換客。
　　在創(chuàng)造了7678億元二手房成交金額的2015年上海市場(chǎng)，像我這樣的置換客不在少數(shù)。雖然在部分房主眼中，僅握百萬(wàn)以內(nèi)現(xiàn)金，再準(zhǔn)備通過(guò)賣(mài)出和買(mǎi)進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)郊區(qū)跳到市區(qū)的置換型買(mǎi)家，是他們最不歡迎的“下家”，是沒(méi)有議價(jià)權(quán)的。
　　我給自己能力范圍內(nèi)設(shè)定的目標(biāo)是700萬(wàn)以內(nèi)的次新房，單價(jià)5萬(wàn)左右。這樣的預(yù)算若是2015年初，在上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)域也是有找的。但到了11月，上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在“330”新政后逐月攀升，我被擠出內(nèi)環(huán)，實(shí)事求是地開(kāi)始在中環(huán)尋找目標(biāo)。
　　多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手住宅平均成交價(jià)格漲幅接近了18%，二手住宅成交均價(jià)上漲21.5%，但從中心城區(qū)來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)明顯還是“被平均”的。
　　直到11月底開(kāi)始看房后，才知道市場(chǎng)已超乎我所學(xué)所想。我所瞄準(zhǔn)的區(qū)域，11月尚有600-700萬(wàn)的次新大三房可看，到了12月，700萬(wàn)以下已再難覓，再到春節(jié)前的1月，基本都在750萬(wàn)以上了。
　　這些都是掛牌價(jià)，我曾天真的以為700萬(wàn)的買(mǎi)賣(mài)怎么也有個(gè)50萬(wàn)左右議價(jià)空間，后來(lái)才知道市區(qū)已成“賣(mài)方市場(chǎng)”，誠(chéng)心出售的議價(jià)空間不是沒(méi)有，10萬(wàn)左右，不急于出售的不跳價(jià)已是良心。
　　在每個(gè)周末疲于看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一周再談判到當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，我的生活就是一個(gè)大寫(xiě)的焦慮。
　　這期間，我有三次準(zhǔn)備談價(jià)確定的念頭。第一次的房主是對(duì)上海老夫婦，子女已經(jīng)移居海外，準(zhǔn)備賣(mài)房養(yǎng)老。他在上月已漲價(jià)30萬(wàn)，但是給我的議價(jià)空間只有5萬(wàn)，后來(lái)又關(guān)門(mén)惜售，準(zhǔn)備年后再漲。
　　第二次是一位港籍業(yè)主，她準(zhǔn)備賣(mài)房去美國(guó)置業(yè)，掛出的價(jià)格略低于周邊市場(chǎng)價(jià)，但條件是一個(gè)月內(nèi)730萬(wàn)全款付清，作罷。
　　第三次徹底刷新我的認(rèn)識(shí)。看房后讓中介約好業(yè)主下周末敲定，業(yè)主說(shuō)現(xiàn)在漲價(jià)50萬(wàn)才賣(mài)，還有好幾個(gè)人在排隊(duì)。又過(guò)了一周，系統(tǒng)顯示此房漲價(jià)100萬(wàn)。
　　朋友安慰說(shuō)，現(xiàn)在這一周一個(gè)價(jià)，你又是置換，整個(gè)周期長(zhǎng)達(dá)半年，也許還未過(guò)戶，就已經(jīng)漲了百萬(wàn)，而且大家都不愿持有現(xiàn)金，換作你你賣(mài)嗎？
　　這樣的市場(chǎng)，沒(méi)有人心態(tài)是好的。
　　
面粉貴過(guò)面包的土地市場(chǎng)
　　上海房?jī)r(jià)為什么在2015年突漲，而且漲勢(shì)超過(guò)業(yè)主、超過(guò)開(kāi)發(fā)商、超過(guò)每一個(gè)自認(rèn)為了解這個(gè)行業(yè)的人的意料。
　　這其中，政策松動(dòng)后的補(bǔ)漲效應(yīng)是一方面，另一方面是需求被激發(fā)后，市場(chǎng)氣氛致大部分有需求和能力的人急于買(mǎi)票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來(lái)看，大部分還是實(shí)打?qū)嵉男枨?，這與2009年那波炒房潮還是有別。
　　也就是說(shuō)，2015年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是提前透支了很多需求的。
　　去年10月，上海高層也曾對(duì)房?jī)r(jià)喊話。稱(chēng)上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，會(huì)削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。
　　今年1月，上海有關(guān)部門(mén)也召開(kāi)了一個(gè)內(nèi)部研討會(huì)，也給出了防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的定調(diào)。
　　但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認(rèn)識(shí)。
　　往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風(fēng)漲價(jià)。人們紛紛假設(shè)開(kāi)發(fā)商不會(huì)虧錢(qián)，那么面粉已經(jīng)貴過(guò)面包，按土地成交價(jià)，要賣(mài)單價(jià)5萬(wàn)才能保本，再加上若干年開(kāi)發(fā)和利潤(rùn)，可是周邊的二手房才3萬(wàn)。
　　于是在地王的輪番登場(chǎng)中，一些驚悚的標(biāo)題也這樣呈現(xiàn)：保本售價(jià)5萬(wàn)！某地進(jìn)入豪宅時(shí)代！保本售價(jià)5萬(wàn)！某區(qū)徹底消滅4萬(wàn)單價(jià)！
　　2015年，上海成交的經(jīng)營(yíng)性土地建筑面積同比下降了43%，是近5年來(lái)的最低點(diǎn)，但成交金額卻下降不大，地價(jià)上升幅度可想而知。特別是熱得發(fā)燙的宅地市場(chǎng)，高溢價(jià)地王頻出，也成為推漲房?jī)r(jià)的主要原因之一。
　　其實(shí)這樣的市場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一個(gè)困局。對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，多年前攢下的便宜土地，已經(jīng)所剩無(wú)幾。如今在公開(kāi)市場(chǎng)拿到的土地，溢價(jià)率都超過(guò)40%，幾乎很難做到高利潤(rùn)。
　　樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價(jià)和建安成本已經(jīng)大幅上揚(yáng)，加上市場(chǎng)波動(dòng)，匯率變化導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，只要市場(chǎng)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，房企未來(lái)就可能會(huì)面臨微利甚至無(wú)錢(qián)可賺的境地。
　　也正因此，你會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去的一年，一線城市的地王中出現(xiàn)了很多聯(lián)合體。而幾乎每一個(gè)拿了地的開(kāi)發(fā)商，目標(biāo)都是做豪宅。只有不斷給項(xiàng)目做加法，增加附加值，才能提高售價(jià)，最后結(jié)果必然導(dǎo)致豪宅化。
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這也是個(gè)戰(zhàn)略上正確、戰(zhàn)術(shù)上沒(méi)有選擇的市場(chǎng)。
　　

一線城市的虹吸效應(yīng)
　　如果問(wèn)問(wèn)這個(gè)城市的年輕人，有500萬(wàn)，買(mǎi)房還是創(chuàng)業(yè)？不知會(huì)有怎樣的回答。
　　在我的周?chē)瑤缀醵际桥e兩代人之力購(gòu)房，然后還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄并不惜變賣(mài)家產(chǎn)。
　　這也是為什么三四線城市庫(kù)存高到難以想象，這就是“虹吸效應(yīng)”最簡(jiǎn)單粗暴的解釋。
　　什么樣的城市有資格“虹吸”？就是這里有最好的大學(xué)，最好大學(xué)的畢業(yè)生能在本地找到滿意的工作。放眼全國(guó)，有幾個(gè)城市滿足這樣的需求？
　　大城市的房產(chǎn)意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節(jié)衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強(qiáng)，三代就能大翻身。
　　而這一切，從大學(xué)擴(kuò)招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開(kāi)始，就都回不去了。
　　房?jī)r(jià)顛覆了人們對(duì)財(cái)富和生活的認(rèn)知，又讓人們前赴后繼。

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