剛剛過去的2015年，任志強表示：“只要經(jīng)濟是增長的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長，現(xiàn)在不買房再等30年”。最近在財富派《金融大咖說》采訪中，這位準確“預(yù)測”2015年房價暴漲的地產(chǎn)“大炮”再發(fā)預(yù)測：“2016年的房價還將繼續(xù)上漲！”
主持人王康：很多人說中國房地產(chǎn)市場相當(dāng)日本90年代，未來可能會持續(xù)下跌，您怎么看？
任志強：我不認為中國通縮出現(xiàn)的時候，房價會下跌。在很多時候CPI低迷，房價不是下跌的。我也不認同很多經(jīng)濟學(xué)家用90年代的日本來形容中國的現(xiàn)在，一個重大的差別是：80年代日本政府要求農(nóng)民出讓土地用于建設(shè)。而且政府規(guī)定不出讓土地，幾年后要開始收稅，或者有其它限制。所以那時日本農(nóng)民大量出售土地給企業(yè)，政府和銀行。這是中國和日本市場的根本性不同之處。中國是政府低價征收農(nóng)民土地，然后加價買給市場。政府賺了很多錢，所以兩個市場根上就有所不同。
主持人王康：泛濫的流動性是否會造成房地產(chǎn)市場過熱？
任志強：我不也同意這種看法。農(nóng)民是過去十年里進入城市的主力軍，城市里的收入高于農(nóng)村，所以農(nóng)村人口來城市打工。這個趨勢未來十年也不會改變，80后90后他們一旦進入城市，是不太可能回農(nóng)村的。未來的人口依然會源源不斷地進入城市，這種趨勢不會改變。而且中國政府做的一件事情就是放開城市戶籍，戶籍城市化。如果這個政策全面實施的話，一定會有大量的人愿意進城。年青人在城市享受更好的教育和醫(yī)療，老年人在農(nóng)村保留土地。只要城鎮(zhèn)化繼續(xù)，中國房價就不會出現(xiàn)日本式的崩盤下跌。目前的問題是：政府對市場影響太深，十八屆三中全會明確市場配置資源。但是只有在房地產(chǎn)市場上，我們的政府控制著資源，也控制著價格。這些違背三中全會的精神！即使是最近的五中全會，市場化也被再次提出。習(xí)主席所提出的供給側(cè)的改革，房地產(chǎn)市場如果沒有市場化，很難實現(xiàn)改革。只要在政府的調(diào)控之下，市場不會好，價格也不會好。
關(guān)于中國持續(xù)高漲的房價，任志強犀利地指出地方政府其實是幕后推手，“中央政府希望房價得到抑制，不希望增速太快。但是哪個地方政府希望土地的價格賣得更低一點呢？在北京，面粉（土地）的價格已經(jīng)超過了面包（房價）的價格，而且是成倍超過，所以地方政府其實并不愿意房價跌下去。以上海為例，房價已經(jīng)遠遠超過收入價格比。這跟我們的土地制度有關(guān)系。我國土地被分成農(nóng)村基本用地和城市基礎(chǔ)用地兩個部分，而城市用地只有一個出口，就是國家這個出口。以香港為例，有公有土地，同時私有土地也存在，兩者之間可以互相平抑。如果公有土地價格太高，那么可以購買私有土地，兩者互相牽制，平衡市場。但是中國沒有這樣的制度，地主只有一個：就是政府。所以房價的高低與政府土地的供應(yīng)價格密切相關(guān)，也與政府土地的供應(yīng)數(shù)量密切相關(guān)?！?BR> 任志強表示：“部分地區(qū)大量房地產(chǎn)庫存，是因為政府放出大量土地，導(dǎo)致房價無力上升。房價快速上升的地區(qū)，兩大因素：
一個就是政府的土地供應(yīng)少，第二個因素是有大量的人員進入這個地區(qū)，這兩個因素就是供求關(guān)系的調(diào)整。房價上升會讓居民負債率上升，如戶均幾百萬的房貸，會不會影響經(jīng)濟？負債率是投資的有效組成部分，尤其是在低利率的時候，（以低利率貸款）
對投資人來說，其實是受益更多的。在低利率環(huán)境下中產(chǎn)階級不斷擴大自己的債務(wù)的話，其實是更合理的一種投資。中央政府的規(guī)劃是2020年我國居民收入翻一番。我們可以預(yù)測一下，居民收入翻一番的時候，房價未必會翻一番。那個時候房價可能只漲了40%或者50%，推導(dǎo)的結(jié)果就是你的債務(wù)是在降低而不是上升，債務(wù)被稀釋掉了，而且未來收入的增加是有保障的，因為中央做了明確的預(yù)期了，但是房價沒有明確的預(yù)期一定會漲。在很多的人的理解里，房價漲一倍，收入就會漲一倍。其實不是這樣的，在收入增長當(dāng)中（生活開支后）余下的錢是會倍增的。所以我不認為（居民因為購房增加債務(wù)水平）會是一個嚴重的問題?！?/P>
主持人王康：在未來三到五年內(nèi)，哪些房地產(chǎn)市場會上升，哪些會呈下降趨勢呢？
任志強：從現(xiàn)在數(shù)字來看，有風(fēng)險的其實是商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場。庫存量2億多平方米，全國一年銷售2億多平米，基本上是1：1的關(guān)系。住宅地產(chǎn)盡管存量4億平方米，但是一年我們銷售10個億，所以是0.4：1。住房出現(xiàn)空置是因為人群移動了，有些城市人口增加了，房子越來越緊張；有些城市蓋好了房子，但是人口不去那里，造成空置，是區(qū)域差別的問題，但是總體上住房地產(chǎn)的銷售量遠大于庫存的。
主持人王康：現(xiàn)在還有一種政策是政府將會購買存量房產(chǎn)變成經(jīng)適房，您怎么看？
任志強：這是另一種政府干預(yù)市場，政府買房子造房子都是錯的！經(jīng)適房在大部分國家，包括聯(lián)合國人權(quán)公約都是保障租不起房子的人，但是中國的保障房是把保證有地方住變成了有財產(chǎn)，財產(chǎn)應(yīng)該就是由市場來負責(zé)的部分，保障居住權(quán)力和保障財產(chǎn)權(quán)力混淆，造成中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題。例如說我們提出保障性住房3600萬套，但是什么房子沒有說清楚。都是租賃性的，就是保障居住權(quán)力。如果一部分是出售的，那么就是保障財產(chǎn)權(quán)力。2008年溫總理明確提出“居者有其屋”，但是人大的修改意見是“居者有其所”。十二五最終的意見是保障財產(chǎn)權(quán)力，3600萬套里有相當(dāng)部分是出售的，所以這是把保障和市場放在一起，這是最大結(jié)構(gòu)性問題。北京有“自住商品房”，但是其實政府是不可以給房產(chǎn)定價的，住建部明文規(guī)定：房產(chǎn)價格是由市場雙方買賣決定的，政府不能干預(yù)，政府定價的“自住商品房”其實不是保障房所以出現(xiàn)很多問題。還有一個問題就是“棚改房”，實物拆遷讓一戶人家有三套五套房子，只住一套，但是多出來的兩三套進入市場，這兩種房產(chǎn)都是對市場機制破壞，因為在可計算的市場，多了一部分供應(yīng)所以這種問題不解決的話，永遠會把中國的房產(chǎn)市場拖入泥潭。
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