有評(píng)論文章指出，近百年的每一次金融危機(jī)都是由房地產(chǎn)出問(wèn)題引爆的。消化房地產(chǎn)的高庫(kù)存已成決策者的心病，堅(jiān)定地對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存化，也是降低經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要工作。一些地方只圖一時(shí)之快，唯GDP論、大拆大建、盲目開(kāi)發(fā)的惡果正在顯現(xiàn)，并已深刻地拖累殃及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，甚至有可能癌變。這篇文章具有一定參考意義。
　　央行、銀監(jiān)會(huì)本周發(fā)出通知稱(chēng)，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
　　記得去年國(guó)慶前夕，兩部委發(fā)文，對(duì)不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。新出的政策意味著執(zhí)行尺度再下一城，只要首付20%即可。
　　去年底，中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要把化解過(guò)剩產(chǎn)能，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本，化解房地產(chǎn)庫(kù)存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等作為今年經(jīng)濟(jì)工作的“四大殲滅戰(zhàn)”來(lái)打。關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的具體方案非常明確，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商降價(jià)、取消過(guò)時(shí)的限制性措施等方法穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　知名地產(chǎn)商、“大嘴先生”任志強(qiáng)昨天微博上不無(wú)怨言地評(píng)說(shuō)，“出個(gè)政策也婆婆媽媽的？”“明明是過(guò)時(shí)的限制性政策，就是不肯統(tǒng)一降到首付兩成？” 戲謔性地挑明了新政的初衷和用意。但開(kāi)發(fā)商還是要感恩在對(duì)，在全面去杠桿的背景下，貨幣當(dāng)局仍通過(guò)提高杠桿來(lái)消化積壓庫(kù)存房產(chǎn)，是救開(kāi)發(fā)商的命，還是要知福惜福，不要身在福中不知福。
　　

中國(guó)當(dāng)下的房產(chǎn)庫(kù)存的“過(guò)剩產(chǎn)能”有多嚴(yán)重？
　　去年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，截至2015年9月末，中國(guó)房地產(chǎn)總庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米，其中有4.44億平方米是住宅。保守測(cè)算，2015年底庫(kù)存量可能會(huì)超過(guò)7億平方米。但北師大鐘偉教授和他的研究團(tuán)隊(duì)推算的一份報(bào)告更加驚人，報(bào)告認(rèn)為如果算上在建項(xiàng)目，未來(lái)不長(zhǎng)時(shí)間里全國(guó)樓市庫(kù)存將達(dá)到85億-90億平方米。他的研究團(tuán)隊(duì)按過(guò)去3年平均銷(xiāo)售速度計(jì)算，認(rèn)為需要至少7年時(shí)間才能消化。
　　

庫(kù)存和空置主要集中在三四線(xiàn)的中小城市。
　　春節(jié)前，我在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)沿高鐵線(xiàn)走了一些中小城市，有的幾十萬(wàn)人口的小縣城，積壓的商品房超過(guò)300萬(wàn)平方米，再增加一倍的人都可以住得下。有的地方連續(xù)三年房產(chǎn)大滯銷(xiāo)，現(xiàn)在市場(chǎng)幾乎處于冰封凍結(jié)狀。一些地方鋪天蓋地建體量宏大的高鐵新城，面積之大如史詩(shī)般壯闊，讓人目瞪口呆。前幾年在土地高位時(shí)拿地的開(kāi)發(fā)商蓋的房子陸續(xù)封頂，還在繼續(xù)撐大庫(kù)存的肚皮。
　　有個(gè)開(kāi)發(fā)商拿了300畝地，很小心地只開(kāi)發(fā)一小塊，蓋了三幢高層，樓都封頂了也沒(méi)賣(mài)出幾套。均價(jià)也從幾年前的八九千腰斬到四五千左右，但買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，大量房子空在那無(wú)人問(wèn)津，中小開(kāi)發(fā)商普遍出現(xiàn)流動(dòng)性如瀝青的緊張狀態(tài)，因資金鏈斷裂跑路的頻頻發(fā)生。
　　太多的房子沒(méi)辦法消化，一位市長(zhǎng)毫不避諱地說(shuō)，按目前進(jìn)度，空置房子十年可能都難以出清。難怪任志強(qiáng)提出實(shí)在賣(mài)不掉只有炸掉才能出清。
　　經(jīng)過(guò)兩年的利率下調(diào)，中長(zhǎng)期利率已處于歷史低點(diǎn)，這時(shí)，降低首付，提供可貸款比例到八成，大大降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是普降甘霖的救命之舉。但是，開(kāi)發(fā)商一定要清醒，不要以為把救命救火之舉誤作“昨夜牛郎今又來(lái)”，瘡疤好了忘了痛，又可以去瘋狂拿地做地王再繼續(xù)發(fā)瘋蠻干。
　　要看到，現(xiàn)在的“救命”實(shí)際是在對(duì)流動(dòng)性實(shí)際救助，是防止銀行體系出問(wèn)題。房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，兩頭都具有高杠桿屬性。
　　開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)1：4，只要25%的自有資金就可以，如果考慮到帶資建設(shè)部分，杠桿率要超過(guò)1：5甚至更高，而購(gòu)房環(huán)節(jié)從過(guò)去的1：3現(xiàn)在又達(dá)到1：4，至于有的地方一度搞出零首付，杠桿率就更沒(méi)譜了，這決定了房地產(chǎn)與金融體系唇齒相依。
　　房地產(chǎn)高空置率既是資產(chǎn)泡沫的標(biāo)志，也是金融風(fēng)險(xiǎn)的重大隱患。歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們，當(dāng)泡沫植根于巨大的杠桿基礎(chǔ)之上時(shí)，泡沫一旦破裂將給整個(gè)系統(tǒng)帶來(lái)毀滅性打擊。
　　如今，我國(guó)家庭戶(hù)均擁有住房已接近1.1套，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。大規(guī)模土地供應(yīng)和房地產(chǎn)過(guò)熱開(kāi)發(fā)形成的“堰塞湖”般的高庫(kù)存，背后潛在的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)顯然已讓高層深感不安。從習(xí)近平總書(shū)記在11月10日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上的講話(huà)，到李克強(qiáng)總理在中央黨校的講話(huà)中，都明確提出房地產(chǎn)去庫(kù)存是一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。
　　歷史地看，近百年的每一次金融危機(jī)都是由房地產(chǎn)出問(wèn)題引爆的。消化房地產(chǎn)的高庫(kù)存已成決策者的心病，堅(jiān)定地對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存化，也是降低經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要工作。一些地方只圖一時(shí)之快，唯GDP論、大拆大建、盲目開(kāi)發(fā)的惡果正在顯現(xiàn)，并已深刻地拖累殃及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，甚至有可能癌變。
　　這次加杠桿救市應(yīng)視為特殊時(shí)期的應(yīng)急之舉，如不抓緊時(shí)間解決房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題，可能會(huì)釀成新的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。但也要警示市場(chǎng)參與各方，不可再任性胡為，以為政府任何時(shí)候都為你托底，自己就百毒不侵，那就大錯(cuò)大錯(cuò)了。

和訊網(wǎng)