老百姓苦房久矣。
    此前《老馬價(jià)值觀》所做的獨(dú)家調(diào)查顯示，在北京，有兩成人不吃不喝需要50年才能買一套80平米的房子。很多人甚至表示，自己不吃不喝100年也買不上一套房子。所以，準(zhǔn)確地說，還是房價(jià)太高。
    現(xiàn)實(shí)骨感，理想?yún)s不可不豐滿。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一系列化解房地產(chǎn)庫存的舉措，帶來很多積極的信號(hào)，比如中央本次明確提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，就是一個(gè)很新鮮的提法。
   應(yīng)該說，這一要求非常順應(yīng)公眾期待。你看，現(xiàn)今的中國房地產(chǎn)市場行情何其詭異，在一線城市，房地產(chǎn)商天價(jià)拿地建樓，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升；二線城市，房屋價(jià)格和交易量在緩慢地調(diào)整中；三四線城市，房地產(chǎn)大量積壓，房子空著賣不出去。而那些要滿足居住功用的消費(fèi)者，卻自始至終一直喊窮，買不起房，望房興嘆。
   很多人就問了，中央現(xiàn)在鼓勵(lì)房地產(chǎn)商降價(jià)，房價(jià)會(huì)一落千丈嗎？當(dāng)然不會(huì)。你要注意，中央提出的是“適當(dāng)”，而不是“大起大落”的；還有，是“鼓勵(lì)”，而不是“強(qiáng)制”。正因?yàn)槭枪膭?lì)而不是強(qiáng)制，另一個(gè)問題就來了，房地產(chǎn)商是否會(huì)聽話呢？
    我以為，不聽話的可能性和聽話的可能性都是存在的。先說不聽話的原因。
    房產(chǎn)商不聽話的原因，很復(fù)雜，有時(shí)候不是不想降價(jià)，是身不由己。有分析說，購房者不允許他降，銀行不允許他降，市場不允許他降，地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)不允許他降，就連地方政府也不允許他降。
    王石當(dāng)年接受媒體采訪時(shí)透露，2007年萬科宣布樓盤降價(jià)引起各地政府反彈，在幾個(gè)重點(diǎn)城市，當(dāng)?shù)卣沙稣{(diào)查組進(jìn)駐萬科查稅，南京物價(jià)局曾給萬科開了4000萬罰款單?！盀槭裁矗恳?yàn)榻祪r(jià)。這就是物價(jià)局開的。我們一般認(rèn)為你物價(jià)局更應(yīng)該管的是哄抬物價(jià)啊，但物價(jià)局說你降價(jià)是為了壟斷。”
   事實(shí)上，眾所周知，過去高房價(jià)的基礎(chǔ)主要有兩塊，一是建筑成本，一是土地價(jià)格，土地價(jià)格往往占高房價(jià)的大頭。房價(jià)高源于房產(chǎn)商的利益訴求，地價(jià)高則源于一些地方政府對土地財(cái)政的高度依賴。
   最新消息傳來，截至2015年10月底，針對審計(jì)署此前開展的土地出讓收支和耕地保護(hù)的專項(xiàng)審計(jì)結(jié)果，有關(guān)部門和地方增收節(jié)支5683.9億元，處理4133人。
房產(chǎn)商不想降價(jià)，可能還源于房屋買賣心理。房產(chǎn)是一個(gè)很特殊的商品，很多人買漲不買跌。也許因?yàn)檫@個(gè)，部分房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)慣于營造房價(jià)上漲預(yù)期來吸引消費(fèi)。比如，雇一幫托兒，房子一開盤都去哄搶，你們看，我這房子賣得很火爆哦。
    實(shí)際效果呢，這一招現(xiàn)在不大好用了。由于房價(jià)嚴(yán)重偏離普通家庭收入水平，漲價(jià)只會(huì)導(dǎo)致交易量增長空間日益縮小。
    現(xiàn)在，該說說房地產(chǎn)可能聽話的三大理由。一是，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩非常嚴(yán)重。有人認(rèn)為，這一建筑業(yè)產(chǎn)能過剩，形勢之嚴(yán)峻，絲毫不遜于1929年之前美國的情況，1929年美國大危機(jī)背后的深層次原因就是建筑業(yè)大衰退。
    而中國，正在經(jīng)歷著人類歷史上空前的建筑業(yè)繁榮。2013年，建筑業(yè)住宅竣工達(dá)到28.63億平米，所有房屋竣工為42.34億平米，施工面積達(dá)到124.98億平米，人均分別達(dá)到2.09、3.09、9.14平米，嚴(yán)重超越了建筑業(yè)泡沫警戒線。
    中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報(bào)告則認(rèn)為，目前我國商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房去庫存就需23至24個(gè)月。
    房地產(chǎn)降價(jià)的第二大理由，現(xiàn)在政策環(huán)境不同了，中央鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)，開發(fā)商這下有了充足的理由來降價(jià)促銷；房地產(chǎn)降價(jià)的第三大理由，以價(jià)換量，這對眾多開發(fā)商而言，是生存的需要。
    老馬以為，雖然利益博弈很復(fù)雜，當(dāng)此之時(shí)，中央鼓勵(lì)房地產(chǎn)商降價(jià)，聽話的可能會(huì)更多一些。但，可以預(yù)判的是，房價(jià)的下降不可能是一落千丈的，而會(huì)在一定幅度的回調(diào)之后保持基本的穩(wěn)定。
    當(dāng)然，這種預(yù)判也包含著美好的愿景，借用海子的一句詩來表達(dá)，就是：“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”。

作者馬尚田，中央人民廣播電臺(tái)主持人，評論員，專欄作家。
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