阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在參加某活動(dòng)時(shí)表示，人口流動(dòng)帶動(dòng)了財(cái)富和資金，未來吸引人口的城市才是投資風(fēng)口。比如深圳，一大批有文化、創(chuàng)意、能力的人向深圳聚攏，所以深圳房?jī)r(jià)增速最快；而東三省由于人口迅速轉(zhuǎn)移，財(cái)富也被帶走。所以在未來發(fā)展過程中，我們更多考慮的應(yīng)是這個(gè)城市有沒有吸引人口的潛力，如果沒有，這個(gè)城市就不值得投資。房地產(chǎn)投資也是這個(gè)道理。

　　“6.9”不是底部 經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)仍將繼續(xù)

　　先看世界經(jīng)濟(jì)，全球經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況不太好。不管是同比還是環(huán)比，全界的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，比如世界銀行、貨幣基金組織等等，預(yù)測(cè)的都是經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行。歐洲復(fù)蘇的情況也比較差。石油價(jià)格比較高的時(shí)候，俄羅斯還行，但后來石油價(jià)格下降以后俄羅斯經(jīng)濟(jì)開始迅速下滑。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)于中國(guó)來說有非常重要的影響，因?yàn)槲覀儗?duì)外依存度還是很高。
　　8月份全世界各國(guó)進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易值全是負(fù)的，除了中國(guó)。9月份中國(guó)也會(huì)變成負(fù)，不但進(jìn)口負(fù)，出口也負(fù)。進(jìn)口負(fù)情有可原，因?yàn)槌素泿刨H值，大宗商品價(jià)格也下降了，有一些產(chǎn)品我們進(jìn)口的量并沒有減少，但額度減少。出口則很難用這個(gè)理由解釋。我們預(yù)計(jì)就進(jìn)出口來說，今年對(duì)GDP的影響是負(fù)的。這種情況短期之內(nèi)扭轉(zhuǎn)不了，所以不要指望進(jìn)出口能夠像過去十年一樣有巨大拉動(dòng)作用。
　　再看GDP，今年一季度、二季度GDP已經(jīng)變成兩個(gè)7，三季度是6.9。很多人指望三季度是底部，但目前大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析明年6月份是底部，截至目前下行趨勢(shì)將繼續(xù)。一、二季度之所以能夠保7，是因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中金融業(yè)增長(zhǎng)17.4%，第三產(chǎn)業(yè)尤其是金融業(yè)上半年的活躍導(dǎo)致增加了1~1.3個(gè)點(diǎn)的GDP。二、三季度GDP下行壓力，大部分來自于CPI，這里頭和我們密切相關(guān)的是物價(jià)。中國(guó)消費(fèi)物價(jià)已經(jīng)在持續(xù)下降，雖然8月份因?yàn)樨i肉價(jià)格上漲，消費(fèi)物價(jià)漲到了2，但全年平均下來還是一點(diǎn)幾。國(guó)際上認(rèn)為消費(fèi)物價(jià)1以下就進(jìn)入通縮，一到二之間就是通縮的邊緣，中國(guó)已經(jīng)基本進(jìn)入一個(gè)通縮的經(jīng)濟(jì)狀況。還有一個(gè)是工業(yè)市場(chǎng)價(jià)格，在中國(guó)的歷史上還沒有出現(xiàn)過連續(xù)43個(gè)月PPI是負(fù)增長(zhǎng)，而且越來越嚴(yán)重，沒有任何回升趨勢(shì)，這說明工業(yè)生產(chǎn)需求也很低迷。
　　再來看投資。民間投資占固定資產(chǎn)投資65%。政府投資只占35%。最近民間投資迅速下滑，政府投資即使上升也抵不住民間投資的快速下滑。把時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)，2009年初四萬億強(qiáng)刺激的情況下，政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目數(shù)量和計(jì)劃投資額都很巨大。但今年沒有強(qiáng)刺激的情況下，批準(zhǔn)的項(xiàng)目數(shù)量變少，計(jì)劃投資額的部分更低。因此靠政府的錢拉動(dòng)GDP幾乎不太可能。
　　如果想投資增長(zhǎng)的話得有錢，錢不到位基本上沒什么意義。
　　中國(guó)人不是沒有錢，但不在境內(nèi)花錢。去年中國(guó)人境外消費(fèi)大概一萬八千多億。大家認(rèn)為這是一個(gè)逐漸把消費(fèi)變成主導(dǎo)地位的一個(gè)重要條件。美國(guó)GDP當(dāng)中消費(fèi)占比70%左右，中國(guó)只有30%~40%，與政府投資相關(guān)的消費(fèi)額占50%左右，和國(guó)際大部分國(guó)家比還是低水平。
　　

      房地產(chǎn)開發(fā)投資陷頹勢(shì) 增速自1984年以來最低

　　房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資。通常當(dāng)房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候。這個(gè)多少年來已經(jīng)成為重大的規(guī)律，所以從建國(guó)以來，中國(guó)的房地產(chǎn)都是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)增速的重要工具之一。增速過高過熱的時(shí)候就壓，增速過低或者過冷的時(shí)候就刺激。通常是用這個(gè)來平衡和拉動(dòng)。今年我們房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)降到3.5，自1984年以來最低。
　　今年新開工面積持續(xù)下降。2014年的1季度土地購(gòu)置開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，一直持續(xù)到2013年。為什么2013年出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，因?yàn)榍皟赡晖恋刎?fù)增長(zhǎng)讓新開工率急劇下降，2013年出現(xiàn)供應(yīng)短缺，價(jià)格上漲后土地供應(yīng)開始上漲，但到2014年再一次出現(xiàn)土地購(gòu)置負(fù)增長(zhǎng)，我們估計(jì)這次負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)到明年的三季度。
　　目前沒地也沒錢
　　短期內(nèi)不可能靠政策刺激扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)
　　預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來的時(shí)候，通常第一個(gè)指標(biāo)就是土地，土地供應(yīng)量。如果土地購(gòu)置率為負(fù)，想投資增長(zhǎng)簡(jiǎn)直不可能。要想讓投資上去，先得有地。下鍋沒有米，土地相當(dāng)于房地產(chǎn)的米。但是我們看到的一線土地價(jià)格略有上升，為此上海最近停止了一些土地的供應(yīng)。房?jī)r(jià)一高就停止土地供應(yīng)，這不是讓房?jī)r(jià)更高嗎。所以今年土地價(jià)格在一線城市是暴漲的，因?yàn)楣?yīng)量少。而三四線城市實(shí)際上賣地不如開發(fā)用地市場(chǎng)。很多地方政府寧愿不賣地，因?yàn)樵劫u越賠。中央政府要的是名聲，地方政府要實(shí)惠。
　　再看銷售，銷售速度增長(zhǎng)很快。兩者之間差什么？?jī)r(jià)格。我們的銷售面積8月份已經(jīng)變成正7.2的增長(zhǎng)。銷售額是15.3的增長(zhǎng)。雖然銷售面積增長(zhǎng)，但還是沒有辦法消化全部的庫(kù)存。為什么2008年樓市刺激政策實(shí)施后迅速增長(zhǎng)，就因?yàn)樵谀菚r(shí)候樓市沒有太多庫(kù)存。但是今天有將近6億多庫(kù)存，所以很難在短期之內(nèi)用幾萬億的投資拉動(dòng)讓房地產(chǎn)迅速扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。
　　除了沒有地以外也沒有錢。前面看到銷售額增長(zhǎng)已經(jīng)達(dá)到15%的增速，但為什么到位資金增長(zhǎng)才只有百分之零點(diǎn)幾。原因在于銷售款大部分都用來還賬，所以今年銷售雖然好轉(zhuǎn)但投資不會(huì)增長(zhǎng)，因?yàn)橹饕馁Y金鏈用于還貸，自有資金的增長(zhǎng)比例非常非常低。
　　

     未來樓市生產(chǎn)供給會(huì)越來越低
　　

      全國(guó)現(xiàn)在約有220億平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，我們住宅總量約需要440億左右，就是在現(xiàn)有基礎(chǔ)翻一番，按照十年計(jì)算，每年竣工量大概14億，也就是說大概有七到八年的時(shí)間基本可以滿足新增兩百多億的工程總量。
　　但我們不可能一直保持增長(zhǎng)到2030年，現(xiàn)有新開工量持續(xù)下滑。過去一年多可以新開將近二十億平方米，今年只有六億多?，F(xiàn)在的14億自有商品房住宅竣工量大約有九億多，不到十億，還有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建設(shè)總量，14億基本到頭。未來生產(chǎn)供給會(huì)越來越低。
　　在建未完工面積還有很多，現(xiàn)在大概有60億左右平方米，很高。但很多可能在停滯狀態(tài)，存在基數(shù)但不具備竣工積極性。這幾年我們連續(xù)完成大概105億，未來發(fā)展也會(huì)持續(xù)，但要讓它永遠(yuǎn)按照這樣一條斜線增長(zhǎng)不可能。所以我們認(rèn)為到一定頂峰生產(chǎn)供給這條線會(huì)逐漸下滑。
　　

         人口結(jié)構(gòu)對(duì)樓市影響巨大
　　老齡化不會(huì)削弱住房需求
　　

      人口結(jié)構(gòu)對(duì)于住房影響巨大。2015年可能是購(gòu)房適齡人口比例最高峰，以后開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。25到35歲之間的人群購(gòu)房總量大概占總購(gòu)房量的34.7%，35到45歲之間占35.8%，光這兩者的購(gòu)房量就占到購(gòu)房總量的70%。小于25歲大部分都是靠父母(買房)，大于45歲很多以舊房置換。購(gòu)房適齡這類人群比例2015年以后呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，這對(duì)樓市影響比較大。
　　計(jì)劃生育到現(xiàn)在為止已經(jīng)進(jìn)入嬰兒低潮，網(wǎng)上最近討論要不要全面放開二孩。如果再不放開，未來就業(yè)人口的比例將逐步下降。德國(guó)是世界老齡化程度最高的國(guó)家，德國(guó)1960年的人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)2010年的人口結(jié)構(gòu)差不多。2010年德國(guó)五十歲以上人口占大多數(shù)，德國(guó)老齡化程度高但是他們有錢，人均GDP五萬多美元，我們?nèi)司鵊DP才八千美元，所以大家都在研究中國(guó)人未老先富以后會(huì)怎么樣。
　　很多人說我們年輕人不要買房子，以后可以繼承爺爺奶奶外公外婆好幾套房子，這個(gè)笑話一聽就不可信，但很多人都信。為什么不可信，因?yàn)槔弦惠呑尤ナ滥悴庞锌赡芾^承房子。以后醫(yī)療衛(wèi)生條件越來越好，老人家活得很健康，平均年齡90歲以上，你上哪兒繼承房子去。德國(guó)60年代的時(shí)候有7300萬人口，家庭總數(shù)1900萬，平均每個(gè)家庭3.76人。到2010年，德國(guó)總?cè)丝?100萬，人口只增加了10%，但家庭數(shù)增加一倍多，四千多萬。因?yàn)槊總€(gè)家庭人數(shù)變少了，從每戶3.76人變成2.03人。老齡化生活不是說代表以后住房需求少了。正好相反，老人越來越多，年齡越來越長(zhǎng)，單身老人增加了，家庭變小了，住房需求會(huì)增加。1985年時(shí)我國(guó)每戶家庭平均3.76人，現(xiàn)在全國(guó)平均3.02，城市是2.8。北京上海為什么緊張了呢，北京的家庭人口數(shù)已經(jīng)是2.6，上海2.63。現(xiàn)在叫老齡化和少子化，家庭人口結(jié)構(gòu)越來越小，住房不是沒有需求。
　　

      樓市區(qū)域分化加劇
　　一線投資回暖，二三線持續(xù)下滑
　　

      從今年來看，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大，還在繼續(xù)加大。我不認(rèn)為已經(jīng)到底，GDP不會(huì)上升回暖。世界經(jīng)濟(jì)也是如此，美國(guó)吵吵很長(zhǎng)時(shí)間也沒敢加息，一旦加息就崩了。房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)作防控了嗎？沒有，中央政策不明確：一方面想放開房地產(chǎn)相關(guān)限制政策，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)有增長(zhǎng)他們就開始猶豫了，住建部出臺(tái)政策把非限購(gòu)城市30%的首付降到25%，原來是20%，也就是說現(xiàn)在執(zhí)行的仍然是從嚴(yán)調(diào)控政策。我們認(rèn)為投資持續(xù)低增長(zhǎng)還會(huì)延續(xù)，以后能不能上升還得看宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。
　　有沒有有利因素？有，貨幣寬松政策還在繼續(xù)。穩(wěn)定住房消費(fèi)仍然是中央政府的主要目標(biāo)，政府還是在想利用樓市來拉動(dòng)GDP。住建部加大舊房、舊城改造，還在提供資金支持和加大力度。
　　到年終為止房?jī)r(jià)開始回升，新建商品房?jī)r(jià)格低但已經(jīng)開始環(huán)比迅速上升，目前為止七十個(gè)大中城市，環(huán)比來說上漲速度還是很快的。
　　從今年往后看，一是區(qū)域分化越來越加劇，二是地區(qū)之間GDP的增長(zhǎng)變化非常大，還有就是刺激政策還會(huì)持續(xù)，雖然距年底只剩三個(gè)月，但我們預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策。目前我們認(rèn)為是一個(gè)平穩(wěn)過渡的過程，一線可能漲幅略高，但是二線和三線城市略有交叉，有漲有跌，所以價(jià)格總體平穩(wěn)。明年庫(kù)存量仍然居高，還是一個(gè)繼續(xù)消化庫(kù)存的周期。
　　前面說區(qū)域差別加劇，通過數(shù)據(jù)可以看出來一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖，但二三四線城市是一個(gè)持續(xù)下滑期，非常明顯。另外一線城市施工面積開始反彈，但二三線城市還是持續(xù)下降，而且幅度很大。
　　未來吸引人口的城市才是投資風(fēng)口
　　未來投資很重要的一點(diǎn)就是城鎮(zhèn)化。前期政府提出普遍城鎮(zhèn)化，希望農(nóng)民進(jìn)城，但部分農(nóng)民進(jìn)城沒有戶口，人沒有城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化、人口流動(dòng)這是一個(gè)大趨勢(shì)，會(huì)改變住房需求結(jié)構(gòu)。老齡化加劇以后，年輕人住小房子，老年人住大房子，因?yàn)槟贻p人會(huì)回家，而老人通常不去年輕人家。人口流動(dòng)帶動(dòng)了什么？帶動(dòng)了財(cái)富和資金。今年深圳的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度最高，為什么短期之內(nèi)深圳房?jī)r(jià)能迅速回升，因?yàn)樯钲诮衲昊ヂ?lián)網(wǎng)相關(guān)就業(yè)人口增長(zhǎng)率百分之九十多，幾乎翻倍，年輕，有文化，有創(chuàng)意，有能力的人正在向深圳聚攏。另外比如說東三省人口迅速轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移過程中把大量財(cái)富也帶走。所以最終經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力決定城市差別，當(dāng)哪個(gè)城市對(duì)城市人口有吸引力的時(shí)候，就是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)和投資風(fēng)口。
　　未來發(fā)展過程中，我們更多考慮的是這個(gè)城市有沒有吸引人口的潛力，如果沒有，這個(gè)城市就不值得投資。很多人都看房?jī)r(jià)，吸引人口的城市，房?jī)r(jià)就有繼續(xù)增長(zhǎng)的潛力?？傮w而言有一個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲就有一個(gè)地方因?yàn)槿丝诹鞒龆績(jī)r(jià)下跌。
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