“到2017年我們預(yù)計(jì)布局200個(gè)城市客廳項(xiàng)目，打造適合城鎮(zhèn)的購(gòu)物生活平臺(tái)。”嘉凱城(000918.SZ)董事長(zhǎng)邊華才向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者描繪其宏偉藍(lán)圖。

    當(dāng)前，三四線城市的住宅接近飽和，越來(lái)越多的中型房企開(kāi)始盯上了商業(yè)地產(chǎn)這塊“肥肉”。包括嘉凱城、新城控股(01030.HK)、旭輝(00884.HK)、陽(yáng)光城集團(tuán)(000671.SZ)、正榮等房企，紛紛在全國(guó)跑馬圈地，以期能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域謀得一片天地。

    記者了解到，由于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本飽和，房企開(kāi)始把注意力轉(zhuǎn)移到一二線城市的郊區(qū)和三四線甚至五線城市的中心。

    到四線城市去

    去年以來(lái)，嘉凱城便開(kāi)始在四五線城市積極拿地，打造自己的“城市客廳”項(xiàng)目。該項(xiàng)目最大特色是和地方政府合作，利用PPP模式(將部分政府責(zé)任以特許經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)移給企業(yè)，政府與企業(yè)建立起“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程合作”的共同體關(guān)系)打造城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)。項(xiàng)目建成后將集政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、體驗(yàn)式商業(yè)、餐飲娛樂(lè)和O2O商業(yè)為一體。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，嘉凱城去年僅在浙江就拿地14幅。同時(shí)，還專門成立了一家基金公司，為“城市客廳”投融資搭建平臺(tái)。今年6月，為了將更多資金注入“城市客廳”項(xiàng)目，將全資子公司上海凱祥房產(chǎn)70%的股權(quán)以5.92億元出售。

    縣鎮(zhèn)級(jí)城鎮(zhèn)居民日益高漲的消費(fèi)、生活需求將構(gòu)成一個(gè)巨大市場(chǎng)?！昂芏喟l(fā)展中的三四線城市并沒(méi)有商業(yè)綜合體，而這些地方的消費(fèi)正在集聚，這里面充滿了機(jī)會(huì)?！毙鲁强毓筛吖軞W陽(yáng)捷告訴記者，“列如湖北許多城市消費(fèi)水平已經(jīng)超過(guò)武漢，但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，我們就希望找到這樣的切合點(diǎn)進(jìn)入。”

    面對(duì)龐大的市場(chǎng)，其他房企自然不會(huì)放過(guò)。新城控股去年一年就在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域拿地13宗，主要分布在三四線城市。正榮集團(tuán)商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉表示：“未來(lái)我們將達(dá)到30~50個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)模。”

    世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2014年，全球購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積為1140萬(wàn)平方米，高于2013年的1060萬(wàn)平方米。在其監(jiān)測(cè)的全球最活躍新建購(gòu)物中心市場(chǎng)前20排名中，中國(guó)城市占據(jù)半壁江山，累計(jì)貢獻(xiàn)570萬(wàn)平方米的落成面積。

    邊華才認(rèn)為，中國(guó)有6.8億城鄉(xiāng)居民，雖然有電商的沖擊，但是他們的消費(fèi)能力也在逐步提高，他們對(duì)于購(gòu)物和娛樂(lè)的需求也在加強(qiáng)，而這些地方卻沒(méi)有一個(gè)場(chǎng)所可以提供這樣的消費(fèi)。

    第二波跑馬圈地

    雖然市場(chǎng)前景可期，但有業(yè)內(nèi)人士指出其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前這些三四線城市并沒(méi)有很好的商業(yè)綜合體，未來(lái)隨著越來(lái)越多的房企加入，“貼身肉搏”或不可避免。此外，商業(yè)綜合體對(duì)于資金要求很高，對(duì)于中型房企壓力也很大。

    克而瑞的一份報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了第二波跑馬圈地時(shí)代，在各種退出機(jī)制逐漸建立、日益完善的現(xiàn)階段，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，但眾多地產(chǎn)商以未來(lái)潛在價(jià)值大作為選址的重要標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必將面臨更長(zhǎng)的養(yǎng)商期，無(wú)論是自持還是售后回租都將承擔(dān)更大程度的資金壓力，為應(yīng)對(duì)資金壓力，轉(zhuǎn)嫁給投資商是主流的選擇，而只有好的產(chǎn)品才會(huì)被資本市場(chǎng)青睞。

    多位業(yè)內(nèi)資深人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者指出，中型房企要搶占這個(gè)市場(chǎng)的核心就是做出差異化的產(chǎn)品，否則在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

    “我們每個(gè)項(xiàng)目中將落地360天永不落幕的都市劇場(chǎng)，屋頂花園，水母海洋景觀長(zhǎng)廊、MINI鳥(niǎo)語(yǔ)林，打造特色體驗(yàn)?！睆堊佑窀嬖V記者。

    目前購(gòu)物中心主要還是聚焦在購(gòu)物和餐飲的環(huán)節(jié)，而真正讓購(gòu)物中心成為一種生活方式的還比較少。正榮正在做這樣的嘗試，把植物、動(dòng)物引入，增加消費(fèi)者對(duì)于大自然的體驗(yàn)。

    “在店口城市客廳周邊，有7畝多地將由嘉凱城開(kāi)發(fā)建設(shè)成店口文化中心，包括游泳館、博物館、文化館等政府公共服務(wù)部分，建成后將租給店口鎮(zhèn)政府運(yùn)營(yíng)，政府支付固定的租金?！边吶A才告訴記者。

    而這些配套建設(shè)過(guò)后，當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕枨?、運(yùn)動(dòng)需求都在嘉凱城的項(xiàng)目周圍進(jìn)行了解決，這些居民在體驗(yàn)過(guò)上述需求過(guò)后，自然需要休息和娛樂(lè)，那么嘉凱城的城市客廳就成為了選擇。

    中銀國(guó)際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師田世欣認(rèn)為，像嘉凱城城市客廳的商業(yè)模式較為獨(dú)特，公司聚焦長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的消費(fèi)升級(jí)需求，區(qū)別于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)基建類投資等模式。

    興業(yè)證券對(duì)于新城控股的模式也持積極肯定的態(tài)度，認(rèn)為新城控股目前常州土地儲(chǔ)備占比從2012年50%下降到目前的26.5%，如果按照土地價(jià)值計(jì)算，常州市場(chǎng)土地價(jià)值占比不到15%，公司項(xiàng)目布局進(jìn)一步分散，而風(fēng)險(xiǎn)也將分散。