現(xiàn)在，能與大牛市熱度媲美的，似乎只有深圳樓市。
《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，以自貿(mào)區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū)，以及以深圳北站的城市副中心輻射區(qū)，從去年“9·30”政策放松以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)40%-70%，而以學(xué)位房著稱的香蜜湖、景田、農(nóng)林片區(qū)，漲幅普遍有30%-40%，羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅也在20%左右。
同樣是人口持續(xù)流入的一線城市，同樣的政策放松力度，與北上廣相比，深圳房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀，原因何在？
多位開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)中介人士受訪時(shí)表達(dá)了類似的觀點(diǎn)：從供給端看，深圳土地面積最少，住房供應(yīng)比例最小；而需求端，深圳適齡購(gòu)房人群達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北上廣，在深圳近幾年經(jīng)濟(jì)逐漸成功轉(zhuǎn)型升級(jí)后，購(gòu)買力也在上升，過(guò)去累積的需求，在政策放開(kāi)后傾巢而出，造成供需失衡，一房難求。更重要的是，在深圳再次出現(xiàn)了投資客的身影。
中央穩(wěn)樓市大背景之下，深圳市政府5月28日開(kāi)始督導(dǎo)規(guī)土委出面應(yīng)對(duì)，從加大供應(yīng)量、加快審批速度、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面入手，希望抑制房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)。
瘋狂的樓市
6月1日，深圳市規(guī)土委公布的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份新房共成交6106套，環(huán)比增長(zhǎng)50%，同比增長(zhǎng)140%；成交均價(jià)為28487元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)18.8%。
深圳5月份開(kāi)盤(pán)的中海錦城、博林天瑞、萬(wàn)科廣場(chǎng)等樓盤(pán)，房?jī)r(jià)漲了20%-30%不等，龍崗有的新盤(pán)幾個(gè)月內(nèi)甚至漲價(jià)50%。幾百套房源，數(shù)千人到場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后半天售罄的瘋狂畫(huà)面更讓市場(chǎng)彌漫緊張氣氛。
受到前海蛇口自貿(mào)區(qū)概念催化，南山也成為房?jī)r(jià)漲幅最快的區(qū)域，5月南山區(qū)新房均價(jià)達(dá)61398元/平米，環(huán)比上漲35.4%，同比上漲85.7%。
實(shí)際上，比新房漲幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套，創(chuàng)下2013年3月以來(lái)新高。6月1日，記者實(shí)地走訪前海片區(qū)二手房發(fā)現(xiàn)，從去年“9·30”新政至今，該片區(qū)二手房普遍漲幅在40%-60%之間。
以樓齡最老的前?；▓@一期一套89平米三居為例，一位業(yè)主5月底報(bào)價(jià)460萬(wàn)元后沒(méi)幾天即通知中介，“預(yù)期6月降息，房?jī)r(jià)還要漲，報(bào)價(jià)調(diào)到480萬(wàn)元?！庇浾咴谌ツ?月走訪時(shí)，類似的二手房只要280萬(wàn)元。
寶安中心區(qū)因搭上前海概念，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)急速上漲。星聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)孔小姐告訴記者，在“3·30”政策發(fā)布之前，深業(yè)新岸線、天悅龍庭等樓盤(pán)在3.3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平米之間，4月漲至4萬(wàn)元以上，5月之后市場(chǎng)價(jià)已達(dá)4.8萬(wàn)-5.4萬(wàn)元/平米，每個(gè)月上一個(gè)臺(tái)階。
根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，龍華還出現(xiàn)了新房與二手房倒掛的現(xiàn)象。5月下旬開(kāi)盤(pán)的中海錦城精裝修均價(jià)為4萬(wàn)元/平米，而該片區(qū)較新的二手房?jī)r(jià)普遍已從去年單價(jià)2萬(wàn)多元上漲至三四萬(wàn)元以上。
深圳樓市的瘋狂程度，從房地產(chǎn)權(quán)登記中心擁擠的人群可窺見(jiàn)一斑，今年4月份以來(lái)，該中心平均日受理量約3500份，遠(yuǎn)超以往平均日受理量。
深圳難以復(fù)制
去年“9·30”新政后，深圳樓市開(kāi)始回暖，房?jī)r(jià)真正爆發(fā)是今年“3·30”之后。
5月開(kāi)盤(pán)的西麗某樓盤(pán)副總經(jīng)理告訴記者，營(yíng)業(yè)稅免征期5年改2年后，二手房市場(chǎng)交易活躍催生了一手房的購(gòu)買熱潮，大部分客戶賣了舊房換新房，市場(chǎng)循環(huán)體系加快。
該副總經(jīng)理認(rèn)為，過(guò)去小戶型的價(jià)格比大戶型貴，銷售速度也更快，今年恰恰相反，70/90政策導(dǎo)致市場(chǎng)大戶型房源較少，同時(shí)因過(guò)去幾年調(diào)控，改善型需求被壓抑了四五年，政策放開(kāi)后，市場(chǎng)累積的需求突然釋放，造成供需失衡。
同樣是一線城市，為何深圳房?jī)r(jià)明顯比北上廣漲幅更快？深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，深圳本來(lái)土地面積少，人口密度全國(guó)最大，供求關(guān)系特殊。
“深圳樓市對(duì)金融政策特別敏感，每次市場(chǎng)反彈與調(diào)整，均由信貸政策松緊決定，在信貸放松后，原來(lái)的二套可作首套，杠桿也在加大。”中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平說(shuō)，投資客去年四季度就已入市掃貨。深圳投資客賺錢(qián)后喜歡在朋友間傳遞，容易引發(fā)傳導(dǎo)效應(yīng)。
深圳某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)勞建國(guó)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲還與市場(chǎng)資金面寬裕有關(guān)，深圳在賣的新盤(pán)屈指可數(shù)，一點(diǎn)資金則能撬動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
從供給源頭上看，土地供應(yīng)不足是深圳近幾年一直存在的問(wèn)題。2013年，深圳工業(yè)用地占比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。近兩年，深圳的商住用地占比依舊只有三成左右，2014年僅出讓了一宗住宅用地，其余供應(yīng)全依賴于拆遷難度大、改造周期長(zhǎng)的城市舊改項(xiàng)目。但去年12月爆發(fā)的“佳兆業(yè)事件”，導(dǎo)致舊改速度放緩，也加重了市場(chǎng)對(duì)后續(xù)供應(yīng)不足的預(yù)期。
而另一方面，深圳的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在逐漸發(fā)生質(zhì)變。據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，2010年富士康員工跳樓事件引發(fā)的制造業(yè)加薪潮，迫使大部分低端制造業(yè)外遷，深圳開(kāi)始騰籠換鳥(niǎo)，重點(diǎn)發(fā)展高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，城市人口也從低端產(chǎn)業(yè)工人向中高端的白領(lǐng)階層轉(zhuǎn)變。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到56.5%，創(chuàng)歷史新高?！艾F(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)了，白領(lǐng)階層在擴(kuò)大，創(chuàng)造的效益更大，白領(lǐng)薪酬在增長(zhǎng)，都想留在這個(gè)城市，必然有購(gòu)房需求。”上述營(yíng)銷總監(jiān)分析認(rèn)為，深圳購(gòu)買力在顯著增加。
肖小平告訴記者，深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最快，年輕人多，創(chuàng)客盛行，炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)熱潮也促進(jìn)了深圳的IT行業(yè)發(fā)展，財(cái)富遞增效應(yīng)明顯。
此外，雖然目前同為限購(gòu)，但在深圳滿足購(gòu)房資格所需要的社保繳納和納稅年限只需1年，而北京需要5年、上海2年、廣州3年。
地方政府的難題
5月28日，《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道“深圳樓市現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)”后，引發(fā)深圳市政府高度重視，深圳規(guī)土委迅速出面應(yīng)對(duì)。
次日，深圳規(guī)土委出臺(tái)文件提出四條應(yīng)對(duì)措施，包括加快商品住房預(yù)售審批、加快新增住宅用地供應(yīng)等，查處通過(guò)蓄客、認(rèn)籌量來(lái)決定推盤(pán)量、少量分批次推盤(pán)、故意制造“日光盤(pán)”等人為加劇供求緊張的違法違規(guī)行為。
“輿論壓力太大，上級(jí)也有指示，政府非常緊張，不希望房?jī)r(jià)大漲大跌。”深圳某區(qū)國(guó)土分局人士告訴本報(bào)記者，5月29日，分局工作人員立刻趕往幾個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查，要求售樓書(shū)、公示材料等規(guī)范齊全，對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)要求提示公示到位，對(duì)于未按要求公示材料的項(xiàng)目責(zé)令整改。
針對(duì)寶安區(qū)中洲華府商業(yè)大廈5月份備案價(jià)最高達(dá)37.6萬(wàn)/平米的情況，6月2日，深圳規(guī)土委對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了約談，目前該備案價(jià)格被修改為176531萬(wàn)元/平米。
“這體現(xiàn)了政府的一個(gè)姿態(tài)，不希望房?jī)r(jià)大漲，其實(shí)幾十萬(wàn)一平米的房?jī)r(jià)跟普通購(gòu)房者已沒(méi)任何關(guān)系，對(duì)其限價(jià)意義不大。”深圳某房企人士對(duì)記者說(shuō)，這兩年不再提住房控制目標(biāo)，中央對(duì)地方政府也沒(méi)有房?jī)r(jià)考核壓力，所以地方控制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也不足。
該房企人士認(rèn)為，地方政府必須從增加供給入手，其余措施作用不大?！爸暗摹颜讟I(yè)事件’導(dǎo)致舊改放緩，現(xiàn)在可能會(huì)加快審批速度了?！?/P>
根據(jù)深圳規(guī)土委的安排，今年計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房5.67萬(wàn)套、建筑面積510萬(wàn)平方米；其中，新供應(yīng)用地建設(shè)0.5萬(wàn)套、建筑面積約45萬(wàn)平方米，超過(guò)90%是依靠舊改來(lái)提供。而去年深圳新房供應(yīng)量為5.45萬(wàn)套、502.8萬(wàn)平米，可見(jiàn)今年新房供應(yīng)量只有微弱增長(zhǎng)。
肖小平認(rèn)為，在供應(yīng)短期跟不上的情況下，要想抑制房?jī)r(jià)，只能依靠信貸政策，金融手段對(duì)深圳是最有效的，只要深圳的銀行收緊房貸，樓市很快會(huì)熄火。
但目前全國(guó)的房地產(chǎn)政策方向依然是放松而非控制，很多城市還在努力救市。“未來(lái)一兩年內(nèi)看不到貨幣收緊的跡象，深圳也只能繼續(xù)限購(gòu)，畢竟稅收政策和信貸政策是全國(guó)一盤(pán)棋。”江少杰說(shuō)。
據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的銷售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間約6個(gè)月，處于警戒線之下。
但江少杰認(rèn)為，需求在短期內(nèi)集中爆發(fā)后，市場(chǎng)下半年可能會(huì)走向平靜，房?jī)r(jià)暴漲難以持續(xù)。
