佳兆業(yè)(01638.HK)并購案一波三折，近日又被曝出其去年底悄然轉(zhuǎn)讓東莞多個項目，未做任何公開披露，資本市場對郭氏兄弟的質(zhì)疑聲越來越大。

    記者從知情人士處獲悉，去年底，佳兆業(yè)以16億元的總價轉(zhuǎn)讓了東莞7個項目。

    這被認(rèn)為是郭氏家族在危機(jī)深化前轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，加上日前年報難產(chǎn)，再度將這家深陷風(fēng)雨飄搖中的昔日地產(chǎn)王國推向新一波風(fēng)口浪尖。

    隨著越來越多消息被披露，佳兆業(yè)曾經(jīng)隱藏的債務(wù)冰山正一點(diǎn)點(diǎn)暴露出來。

    該集團(tuán)4月20日晚間發(fā)布公告稱，本應(yīng)在3月18日和19日支付利息的兩筆海外票據(jù)無法按期支付，董事會所有的近期努力都在促成去年年報的盡快發(fā)布。

    16億賣掉東莞7項目

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)早在去年12月，即危機(jī)初露端倪之時，就已將東莞的若干項目從上市公司中剝離，轉(zhuǎn)移到兩家看上去不太相關(guān)的公司中。

    佳兆業(yè)2013年財報資料顯示，其在東莞共有7個項目，分別為東江豪門、水岸豪門、中央豪門、帝景灣、碧海云天花園、城市綠洲花園、御龍山花園，這些項目的總建筑面積約170萬平方米。

    佳兆業(yè)在水岸豪門項目中占80%權(quán)益，在其余6個項目中均占100%權(quán)益。

    由于佳兆業(yè)2014年報還未出爐，上述項目中有多少未售面積尚難確定。但至少可以肯定的是，碧海云天花園、御龍山花園兩個項目都是在2014年中旬左右動工，目前均未開始預(yù)售，涉及的建筑面積約61萬平方米。

    其中，碧海云天花園是佳兆業(yè)在東莞最大的項目，也是一個舊改項目，預(yù)計總建筑面積約52.6萬平方米，分五期開發(fā)。

    這7個項目均由佳兆業(yè)在東莞的城市公司——東莞市佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“東莞佳兆業(yè)”)統(tǒng)籌開發(fā)，但具體到單個項目，仍然會有相對應(yīng)的項目公司，比如中央豪門的項目公司是盈盛房地產(chǎn)。佳兆業(yè)在東莞的項目公司還包括盈雁房地產(chǎn)、盈泰房地產(chǎn)、城市綠洲花園房地產(chǎn)、兆德嶺房地產(chǎn)、御龍山房地產(chǎn)等。

    但在2014年12月，上述項目先后被轉(zhuǎn)移出佳兆業(yè)上市公司體系，不過，佳兆業(yè)公司始終未就這一批股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)布公告。

    記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)， 2014年12月8日，東莞佳兆業(yè)的股東由佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司變更為深圳市番茄科技有限公司(下稱“番茄科技”)。2014年12月10日，御龍山房地產(chǎn)也被佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓給了番茄科技。

    番茄科技由兩名自然人黃禮龍、洪新發(fā)控制，他們隨后于同年12月16日將番茄科技轉(zhuǎn)讓給了深圳市佳御廣告有限公司，這是廣東恒盛地產(chǎn)顧問有限公司的子公司(下稱“恒盛地產(chǎn)顧問”)。恒盛地產(chǎn)顧問的股東是詹桂花、詹根流兩名自然人。

    幾乎是同一時間，中央豪門、城市綠洲花園被轉(zhuǎn)讓給東莞市盈聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司，其公司股東為周小飛、周愛梅兩名自然人。

    至于交易對價、為何沒有對外披露，目前佳兆業(yè)方面仍未給予本報正面回應(yīng)。

    但記者從接近佳兆業(yè)的人士處獲得的消息顯示，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓東莞7個項目的總對價為16億元人民幣，但該公司在實(shí)際收款2億后便已經(jīng)將股權(quán)劃出。

    資產(chǎn)剝離時點(diǎn)巧合

    不過，佳兆業(yè)將東莞7個項目轉(zhuǎn)讓之后，各項目公司的法定代表人并沒有發(fā)生變更，羅漢敦和郭映光依舊分別擔(dān)任這些項目的法定代表人。

    有消息稱，此二人都是郭氏家族成員，其中郭映光是郭英成的堂兄弟，羅漢敦是郭英成大哥郭俊偉的連襟。這個消息沒有得到佳兆業(yè)方面的證實(shí)。

    不難發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)將東莞資產(chǎn)剝離與郭氏家族隱退的時間點(diǎn)吻合。

    2014年12月初，佳兆業(yè)房源被鎖引發(fā)的危機(jī)發(fā)酵，郭氏家族于2014年12月4日緊急出售11%股份給第二大股東生命人壽，套現(xiàn)16.68億港元;隨后郭英成于12月10日辭任佳兆業(yè)董事會主席，郭英成的弟弟郭英智也同時淡出佳兆業(yè)董事會。

    坊間傳聞，在2014年12月，郭氏家族啟動了撤離內(nèi)地的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計劃，這也是政府要鎖定佳兆業(yè)房源、限制其各項交易的主要原因。

    危機(jī)在持續(xù)發(fā)酵，在房源被鎖導(dǎo)致現(xiàn)金回流不暢、郭英成辭任引發(fā)債務(wù)違約的情況下，佳兆業(yè)于去年12月30日宣布擬將一上海項目作價12億元賣給萬科。但隨著多家金融機(jī)構(gòu)申請對佳兆業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行訴前財產(chǎn)保全，這項交易最終泡湯，最后演變?yōu)槿趧?chuàng)以23.75億元的總價收購佳兆業(yè)上海4個項目。

    去年巨虧超30億

    而郭氏的隱退，并沒有讓佳兆業(yè)身上的麻煩得以解除。事實(shí)上，他在退出前的一系列盲目操作，正給公司帶來更大的麻煩，因為這些非正常運(yùn)作行為(包括轉(zhuǎn)讓東莞項目)，給佳兆業(yè)的年報審計帶來了巨大難題。

    而多方消息也將郭英成在本月中旬的回歸與這份遲到的年報聯(lián)系在一起。

    佳兆業(yè)集團(tuán)20日晚間發(fā)布公告稱，公司正專注于促2014年度審計報告的發(fā)布，以及努力與債權(quán)人就債務(wù)重組達(dá)成一致。

    不過，《第一財經(jīng)日報》了解到的信息顯示，佳兆業(yè)在2014年的財務(wù)數(shù)據(jù)中除了大量債務(wù)背后的巨大爭議之外，更讓投資者意外的是利潤的大幅下滑。

    有看過佳兆業(yè)財務(wù)報表初稿的人士透露，佳兆業(yè)去年總體虧損高達(dá)38億，而該公司去年披露的上半年業(yè)績報告顯示盈利超過13億。這意味著，佳兆業(yè)在下半年的虧損超過50億。即便把房地產(chǎn)行業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的特殊性考慮在內(nèi)，這種驚人的業(yè)績大逆轉(zhuǎn)，也是不可思議的。

    大量的債務(wù)涌現(xiàn)和大額虧損，使得佳兆業(yè)的審計單位普華永道對該集團(tuán)此前的報表產(chǎn)生頗多疑問，進(jìn)而對其做賬方式發(fā)出質(zhì)疑。

    因此，佳兆業(yè)和普華永道雙方在過去很長一段時間內(nèi)頻繁就年報中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行溝通，消息稱最近一次溝通發(fā)生在本月17日。

    據(jù)接近普華永道的消息人士稱，4月17日普華永道與佳兆業(yè)的協(xié)商過程顯示，普華永道的確掌握了佳兆業(yè)做假賬的若干確鑿證據(jù)，佳兆業(yè)董事會幾乎無力反駁。

    接近佳兆業(yè)一位董事的人士也透露，董事會對于財務(wù)數(shù)據(jù)并沒有人持有異議，因為危機(jī)爆發(fā)了這么久，所有的負(fù)面都隱瞞不了，關(guān)于利潤的調(diào)整，也都是一筆一筆核出來的，數(shù)據(jù)是堅硬而冷冰冰的。

    毫無疑問，利潤巨虧是佳兆業(yè)繼巨額債務(wù)之后隱藏在報表中的又一個地雷，一經(jīng)確認(rèn)，所引發(fā)的連鎖反應(yīng)將是難以估量的。

    如今，圍繞在佳兆業(yè)財報問題對的多方博弈仍在繼續(xù)，結(jié)局的仍然是個未知。