7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2014年6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，其中顯示，6月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有55個(gè)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，8個(gè)上漲。其中最高漲幅出現(xiàn)在呼和浩特和貴陽(yáng)，分別環(huán)比上漲0.2%；最高降幅出現(xiàn)在杭州，環(huán)比下降1.8%。

　　從6月份70大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比方面來(lái)看，69個(gè)城市出現(xiàn)上漲，僅有1個(gè)城市下降。其中最高漲幅出現(xiàn)在廈門(mén)，同比上漲9.4%；最高降幅出現(xiàn)在溫州，同比下降5.3%。

　　從6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比變化城市特征來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來(lái)看，受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標(biāo)提高等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增，此時(shí)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報(bào)業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素開(kāi)始采取“以?xún)r(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅放緩甚至出現(xiàn)55個(gè)城市下跌。

　　從6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比變化特征來(lái)看，最大的特征就是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，6月份已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%，即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市也從6月份開(kāi)始回落到10%以下。這反映二季度以來(lái)全國(guó)整體市場(chǎng)并不樂(lè)觀。

　　從短期內(nèi)來(lái)看，盡管今年4月份以后限購(gòu)等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤?，部分城市也開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購(gòu)，無(wú)錫、?？趹?hù)籍新政刺激樓市需求，沈陽(yáng)、昆明、福州、武漢、廈門(mén)、南昌、石家莊、上海傳言限購(gòu)取消等措施，甚至呼和浩特直接發(fā)文取消限購(gòu)等等，這反而助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量拉開(kāi)節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來(lái)看，盡管第二季度開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場(chǎng)，6月份品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)，但整體市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅下跌的動(dòng)力。

　　而市場(chǎng)并不會(huì)止于此。事實(shí)證明，盡管有上述限購(gòu)等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧?，但是，其?duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果。從整個(gè)市場(chǎng)成交量表現(xiàn)來(lái)看，6月份市場(chǎng)成交量盡管因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)出現(xiàn)回升，但是并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)半年報(bào)業(yè)績(jī)“搶收”基本失利。從未來(lái)市場(chǎng)成交量預(yù)期來(lái)看，如果還沒(méi)有大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場(chǎng)銷(xiāo)售量能否持續(xù)回升也值得擔(dān)心。

　　同時(shí)，從房企預(yù)期的半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年大多數(shù)房企銷(xiāo)售金額仍然會(huì)同比下滑甚至能夠完成全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23家公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)的50%；另外，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

　　由此可知，影響市場(chǎng)成交量或企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的最大因素并不是限購(gòu)等調(diào)控政策，而是其他因素。那么，是什么因素影響了今年上半年整體市場(chǎng)行情？筆者認(rèn)為，主要是因?yàn)槟壳般y行信貸緊縮的狀況并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改觀。

　　從目前個(gè)人住房貸款情況來(lái)看，當(dāng)前大多數(shù)商業(yè)銀行并沒(méi)有下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊、?？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。央行[微博]二次“定向降準(zhǔn)”后的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，也和樓市沒(méi)有直接關(guān)系。市場(chǎng)仍然面臨難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)“去庫(kù)存”的市場(chǎng)大勢(shì)。

　　此外，盡管截止2014年6月末，廣義貨幣(M2)余額120.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.7%，M2同比增速已明顯高于13%的年度控制目標(biāo)，決策層開(kāi)始適度增加市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，宏觀面上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇與回升，但是從微觀層面來(lái)看，信貸政策并沒(méi)有在銀行等金融機(jī)構(gòu)操作層面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

　　這個(gè)結(jié)果主要是來(lái)自筆者與業(yè)內(nèi)人士交流。

　　據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)人士觀點(diǎn)，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎，仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎地選擇自己的交易對(duì)手(投資的開(kāi)發(fā)商)，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會(huì)面臨比較大的資金面的壓力，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多的中小企業(yè)面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于房貸來(lái)講，由于個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準(zhǔn)利率(當(dāng)前首套房貸5年期基準(zhǔn)利率是6.55%)，即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款的投資回報(bào)率，從這個(gè)角度來(lái)講，即使銀行等金融機(jī)構(gòu)有貸款額度，也不會(huì)過(guò)多投放到個(gè)人住房貸款上來(lái)，整體來(lái)看大多數(shù)城市商業(yè)銀行的個(gè)人按揭住房貸款政策仍然會(huì)偏緊。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒(méi)有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫(kù)存”的壓力仍然會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問(wèn)題會(huì)更加突顯。

　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也不難理解剛剛上任的住建部部長(zhǎng)陳政高為什么會(huì)提出的“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的要求。

　　因此，筆者預(yù)計(jì)在2014第三季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。尤其是對(duì)于上市房企來(lái)講，由于6月份半年報(bào)“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企“以?xún)r(jià)換量”的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化，預(yù)計(jì)在三季度里樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來(lái)臨。

　　同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫(kù)存”較大的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)勢(shì)必成為大多數(shù)房企“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的選擇。

　　(本文作者介紹：同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉）